Impozitul pe veniturile din chirii: cum funcționează
Actualizat: 4 septembrie 2026
Dacă închiriezi o locuință ca persoană fizică, venitul intră în categoria veniturilor din cedarea folosinței bunurilor. Mecanismul are trei piese: cine declară, ce se declară și ce se plătește.
Informativ, nu consultanță fiscală sau juridică. Regulile se schimbă de la un an la altul, iar situația ta poate avea particularități. Înainte să iei o decizie, confirmă cu un contabil sau cu ANAF.
Cine declară, în funcție de cine e chiriașul
Aici e distincția pe care mulți proprietari o descoperă târziu:
- Chiriaș persoană fizică — tu declari venitul și tu plătești impozitul, prin Declarația Unică.
- Chiriaș persoană juridică (o firmă închiriază pentru un angajat, de exemplu) — plătitorul venitului reține impozitul la sursă și îl virează el. Tu primești chiria deja netă.
Consecința practică: dacă ai un singur contract, cu o firmă, impozitul e deja plătit și nu ai ce declara pentru el.
Cu o excepție care surprinde pe multă lume: reținerea la sursă acoperă doar impozitul, nu și CASS. Contribuția rămâne a ta — dacă depășești pragurile de mai jos, tot tu o declari și o plătești, prin Declarația Unică, chiar dacă n-ai avut niciodată de-a face cu impozitul.
Baza de impozitare
Impozitul nu se aplică pe toată chiria încasată: din venitul brut se scade o cotă forfetară de cheltuieli, iar impozitul se calculează la ce rămâne. Nu trebuie să justifici cheltuieli cu documente — statul acceptă din oficiu că ai avut costuri cu întreținerea, uzura sau reparațiile, iar cota se aplică automat.
Cifra care contează pentru tine nu e niciuna dintre cele două, ci produsul lor: 8% din chiria brută. La o chirie de 2.000 lei pe lună, adică 24.000 lei pe an, impozitul e 1.920 lei.
| Element | Valoare |
|---|---|
| Cota forfetară de cheltuieli deductibile | 20% |
| Cota de impozit pe venit | 10%, aplicată la ce rămâne |
| Impozit efectiv, raportat la chiria brută | 8% |
| Termenul Declarației Unice | 25 mai al anului următor |
Contribuția la sănătate (CASS)
Peste anumite praguri de venit anual, pe lângă impozit se datorează și CASS. Pragurile sunt exprimate ca multipli ai salariului minim brut și se raportează la totalul veniturilor extrasalariale, nu doar la chirii — deci dacă ai și dividende sau activități independente, se adună.
Pragurile se raportează la salariul minim brut valabil la 1 ianuarie al anului în care obții venitul — 4.050 lei pentru 2026. Contribuția e de 10%, dar nu se aplică pe venitul tău real: se aplică pe pragul atins.
| Venit net anual extrasalarial | Baza de calcul | CASS datorat |
|---|---|---|
| sub 24.300 lei (6 salarii minime) | — | 0 lei |
| 24.300 – 48.600 lei | 24.300 lei | 2.430 lei |
| 48.600 – 97.200 lei | 48.600 lei | 4.860 lei |
| peste 97.200 lei (24 salarii minime) | 97.200 lei | 9.720 lei |
Consecința pragurilor: un leu în plus peste 24.300 te costă 2.430 lei de CASS. Merită știut înainte de a semna al doilea contract, nu după.
Ce ține evidența ta
Indiferent de cifre, ai nevoie de aceleași lucruri la final de an: cât ai facturat pe fiecare contract, cât ai încasat efectiv și când. Diferența dintre facturat și încasat e exact ce te împiedică să declari corect dintr-un carnet sau dintr-un fișier ținut aproximativ.
Zorenta îți dă situația pe fiecare proprietate și un export CSV pentru contabil, cu ce s-a emis și ce s-a încasat. Creează un cont gratuit — primele două proprietăți sunt gratuite, fără card.